「◯◯ですけども責任者の方はいらっしゃいますか？」という電話が事務所によく掛かってきます。責任者からの指示で、責任者の名前を語らない方の電話は保留にして、聞き取った会社名をインターネット検索で調べて、不動産というキーワードが出た場合には、「外出中」と伝えることになっています。
ほぼ100%「またご連絡致します」との回答です。
事務所内でそういったルールができてしまう程、頻繁に不動産会社からの営業電話が掛かってきます。
そのような電話や街での声掛け、友人からの紹介をきっかけに不動産投資を始める方もいらっしゃるかと思います。
「購入したときはこう考えていたけど、今はこう考えているんだよな」や「次はこんな物件に投資をしたいな」など、投資を始めたからこそ、思いつくことがあると思いますし、不動産投資のリスクである空室リスクや賃料下落リスクを実際に経験して、不動産投資に対して考え直したこともあるかと思います。
今回はマンション投資を実践している中で、買い換えを行った際に、不動産パートナーと交わしたやり取りを振り返り、検討したことや決断したことをご案内いたします。
目次
| 投資マンションの買い換え！不動産パートナーとのやり取り | |
| 物件確認！入居者がいる場合に確認していること | |
| マンション投資の買い換えQ&A | 01. 売却により手元にいくらか資金が残ります。買い換え時の頭金にあてることを提案されていますが、良い提案でしょうか？ |
| 02. 値段交渉はしても良いのですか？ | |
| 03. 不動産を売却したときに税金はかかりますか？ | |
| おわりに | |
1/15（金）
5:41pm
パートナー
また物件のことでお伝えしたいこともあるので、ご対応可能であれば明日の16時以降でお電話できる時間帯をお教えいただけますと幸いです。
9:40pm
1/16（土）
10:37am
パートナー
それでは本日の16時にお電話させていただきます。
4pm
4pmになり、電話で豊島区池袋にある築8年の中古物件を紹介してくれました。
神奈川県横浜市港北区綱島の物件との買い換えを提案されます。
物件名を聞いて、インターネットで調べて、Google mapで立地やストリートビューで外観を確認していきます。
これまでにも、興味が持てる物件の条件を不動産パートナーに共有しており、それら一つひとつに当てはまることの説明を受けていきます。
興味物件の条件例
・ 東京都の物件
・ 駅から近い物件
・ 日当たりは良好
・ 見晴らし良し
・ エントランスなど共同部分の掃除が行き届く物件（管理人室がある物件）
etc
4:55pm
7pmまでには回答します。
希望条件には一致していたので、収支表・間取り・内装写真の送付依頼を伝え、7pmまでに検討結果の回答を約束します。
7:32pm
けれど、収支が合わないのなら、やっぱり、今の物件が良いなって思います。
いずれ買い換えるのだろうけども、それは、今の物件の収支が合わなくなるときですかね。いつも色々考えてくれるのに、期待に応えられなくてごめんなさい、、、
7:42pm
パートナー
7:43pm
8:30pm
LINEでは一度お断りしたのですが、電話では2つの方法により収支を合わせましょう？との提案がありました。
01. 売却価額を50万円上げること
これにより、固定資産税を支払ったあとの年間収支が▲2万円になります。
02. 賃借人が入れ替わる際に、家賃を2千円上げて募集すること
2013年の新築時の入居募集から計算すると8年間で1万円の値上げを段階的に実現してきた物件なのだそうです。
2つの方法を実現することにより、固定資産税を支払ったあとの年間収支はプラスになります。
一度お断りしただけで、買取り金額がこう簡単に上がるのであれば、交渉によりもっと上がるのではないか、あるいは購入金額を下げられるのではないかと、インターネットで相場の売買実績を確認しながら、投資の実施を検討していきます。
10:45pm
電話で値段の交渉を試みます。
売却価格を上げるのも、購入価格を下げるのもこれ以上は無理とのことでした。
インターネット上は、売却する人にとっての価額であったり、不動産会社の仲介手数料や諸費用が含まれていなかったりするために低い金額が公開されているとの説明を受けます。
再検討しますと伝えて、電話を切ります。
妻に詳細を説明したり、湯船に使って考えたり、今回持ち掛けられた話の良いところ、だめなところをもう一度整理していきます。
振り返りの結果、だめなところは収支だけでした。
それが、売却価額を50万円上げて、賃借人の入れ替わり時に家賃を上げることで解消するのであれば、良い話です。
1:37am
契約は来週の木曜日に物件を見に行ってからお願いします。
検討の結果、「お願いします」と回答しました。「翌週に物件を見に行て、その上で最終決定をします」と付け加えての回答です。
やはり、可能な限り自分の目で見に行ければと考えています。
今が12pmを回って、日曜日の1:37am。次の木曜日に物件の近くへ行く予定があったので、寄ってみることにしました。
既に入居者がいる場合には、部屋の中は見ることができませんが、そのときに気にしていることを共有いたします。
・ 日当たり
・ バルコニーからの景色（想像）
・ エントランスや駐輪場、駐車場など共有部分の掃除の具合
・ 樹木の手入れ
・ 最寄駅からの道
・ 主要駅からのアクセス
・ 周囲の環境
入居を検討する人の気持ちになって、自分だったらこのマンションに住むという選択をするかどうかを考えて、確認、想像していきます。
日中の日当たりを確認したいので、昼間に確認したいです。外観写真やGoogle Mapの航空写真でも、撮影時刻の日当たりを確認できるので参考にします。
自分だったら住まないという条件をリストアップしておくことも役に立ちます。
私の場合は、たとえば次のような物件には住みたくありません。
・ バルコニーが北向きや西向きの物件
・ バルコニーからの景色がひらけていない
・ バルコニーからの日当たりが少ない
・ エントランスの掃除が行き届いていない
・ ゴミ置き場がきれいに維持されていない
・ 最寄駅からあまりにも遠い
・ 部屋の中、周辺に気になる臭いや音がある物件
・ 休みの日に公園や川など息抜きできる場所が近くにある
最寄駅からの距離については、個人的にはそこに求めている景色や住環境があるのであれば、徒歩15-20分までは許容範囲です。
ただし、最寄駅から10分以上をNGとする方はとても多いと思います。
今回、賃貸中のため、部屋の中には入れませんでしたが、外から現地確認を行ったときに気になったのは、バルコニーから路地を挟んでお墓が見えるのが分かったことです。
物件前の路地を歩いているときにお線香のかおりがするなと思ったのは、そのためでした。
不動産パートナーに連絡して、バルコニーからの眺望写真を取り寄せ、どのくらい視野に入るのかを確認します。
インターネットで、バルコニー × お墓で検索をかけます。
様々な考えが記載されていましたが、実際のところ、今私が住んでいる家からもお墓が見えること、本物件についても、一部が視界に入る程度であること、そして、お墓が見えることを理由に退去や入居を断った方はいないとの信頼するパートナーからの話を受けて、購入を決断しました。
物件確認から3日後、契約関連書類のサインを行いました。売却して、購入するので、記載する書類は、倍です。
01. 売却により手元にいくらか資金が残ります。買い替え時の頭金にあてることを提案されていますが、良い提案でしょうか？
頭金が多ければ借入金額が少なくなり、月々の返済金額も少なくなるので、収支は良くなります。
売却がローンの残りの金額より高い金額で実現した場合には、手元に残った資金を、買い換える物件の頭金にあてることで、自身のふところを痛めず、収支を良くすることができるので良い提案だと考えます。
自身が投じた資金は売却した物件を購入する際の頭金のみであるにもかかわらず、より希望に近い物件や築年数が浅い物件に買い換えることができる機会です。
もちろん、売却により手元に残った資金を、今ほかに使いたいものがあるのであれば、そちらの方が良い話に思えます。
値段が下がれば、借入金額が下がり、月々の返済金額が下がり、収支が良くなります。収支を良くするためには、家賃を上げるか、返済金額を下げるかですが、家賃については賃借人が入れ替わる度に家賃設定を検討することができますが、値段交渉は購入時にしか検討できません。
値段交渉は絶対にした方が良いです。
「値段、どうにかなりませんか？」というよりは「収支がプラスでないと買いません！」など、落としどころが明確な値段交渉が良いですね。
はい。基本的に課税があります。
税額は、売却で得た利益（譲渡所得）の20％（所得税15％＋住民税5％） or 39％（所得税30％＋住民税9％）です。売却で利益を得ていなければ課税はありません。
所有期間が5年を超えている場合は20％、5年以下であれば、39％です。所有期間は不動産を売却した年の1月1日現在で判断します。
売却で得た利益（譲渡所得）は次のように計算します。
譲渡所得＝譲渡価額−取得費−譲渡費用
取得費について、土地は購入時の価額ですが、建物や建物付属設備などの償却資産は減価償却を加味するため、購入時の価額ではありません。
そのため、購入金額よりも安い価額で売却した場合でも譲渡所得がプラスになり、税金がかかる可能性はあるので、注意が必要です。
所得税は翌年の確定申告のタイミング、住民税は翌年の6月以降に支払います。
所得税・住民税のほか、売買契約を締結したときに印紙税、物件引渡し時に登録免許税がかかります。
最後までご覧いただきありがとうございます。
今回は投資マンションの買い換えについて、検討事項や物件の確認方法について、ご案内させていただきました。
不動産パートナーとのやり取りが複数回になったとしても、納得がいくまで質問することが大切です。
真剣に回答してもらうためにも、こちらの考えや質問の背景を明確に伝えながら質問します。
今回は買い換えの話を受けてから、10時間で実行を決めました。
早いか遅いか、捉え方はそれぞれだと思いますが、物事を慎重に進めることの方が多い私にとっては短い時間だったと振り返ります。
日頃から判断の基準を持っておくこと、その考え方を不動産パートナーや家族に伝えておいたことから、短い時間で納得するまで質問し、提案を受け入れることができました。
将来、空室リスクや賃料下落リスクが顕在化するかもしれません。心配です。
心配ですが、どうにかなるかなというよりも、リスクが顕在化したときのプランを話し合っておくことで、そのときは、そのプランに移っていくだけだなと準備しています。
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