今は不動産価格がとても高くて、不動産投資を行う気持ちになれません。
不動産価格の上昇について東京で例をあげると、2012年の中央区茅場町のワンルームマンションの値段よりも、2020年の板橋区上板橋のワンルームマンションの値段が高いという実情です。
一方で賃料は上昇しておらず、ほとんど変わりません。
そのような販売価格でも、40年ローンや低金利ローンにより、キャッシュフローはプラスになるので購入しませんかと提案を受けますが、いまいち判断できません。
今回は本業以外に不動産投資を検討される方へ向けて、ヒントを共有いたします。
投資の軸 マンション価格の推移を見て
2012年以降のマンション価格の推移を見ると、あと何年か早く生まれて、収入を得て、ローンを組めていたらと思うことがあります。
マンション価格が上がりきった2020年まできてしまうと、価格上昇の果実を今から取りに行くのは難しいでしょう。
ここから学べることとしたら、今、グラフ上の2012年のような位置にあり、マンション価格が2020年にかけて右肩上がりに推移したように、将来の価格が上昇するものに投資をすれば良いということ、そのような軸を持って、投資情報を集めて、実際に行動するということだと思います。
不動産投資のキャッシュフロー計算
不動産投資は、もちろん、投資ですから、数値のシミュレーションに基づき判断することが大切です。
不動産会社が、数値のシミュレーションを提示してくれると思いますが、自身でも数値シミュレーションを行いたいです。
投資決定の必須条件は、入金額から、管理費、借入の返済額と利息、固定資産税を支払い、所得税を支払ってもまだなお、手元にお金が残ることです。
お金の勉強
不動産投資を行う方におすすめしたいのが、少しでも良いので、お金の勉強をして、信頼できるパートナーとお金の面では対等に議論できるようにしたいということです。
しかしながら、勉強というとキリがないので、まずは「金持ち父さん 貧乏父さん」と「金持ち父さん 貧乏父さん 不動産投資のABC」の2冊の本を読んでみることをおすすめします。
お金のこと、不動産投資のことを知ることができます。
こういった本は、実際に不動産投資を検討している状況で読み始めると、ずっと理解が進みますし、判断をガイドしてくれるようになります。
そして何よりも学んだ知識を使って、実践することが大切です。
お金の知識は、株式投資、不動産投資、固定費削減、副業、税金のすべてに通じます。
表面利回りではなく実質利回りで考えましょう
表面利回り＝年間家賃 / 取得価格
この表面利回り、検討の初期段階で実質利回りを取得できない場合に、複数ある候補物件を絞り込む際には有効な指標となります。
最初から、実質利回りで比較検討できるのであれば、表面利回りは使う必要のない指標です。
実質利回り＝（年間家賃−経費）/（取得価格＋諸経費）
不動産会社任せではなく、管理費や修繕費、固定資産税、支払利息、家賃の引き下げがあった場合も含めた収入まで、全てご自身で計算することが大切です。
表面利回りの相場感
5％〜7％を相場と捉えましょう。
それ以上は怪しいですし、何か裏がありそうと勘ぐりたいです。
IRR（内部収益率）
複数の投資物件を比較検討する指標にIRRという指標があります。
Internal Rate of Returnの頭文字を取り、内部収益率と訳されます。率ですので、パーセンテージで表され、IRRが高い投資物件の方が成功しやすい投資であることを意味します。
計算式は複雑なのでエクセルを使って計算します。
投資物件ごとに「投資額」、「毎年生まれるキャッシュフロー」、「将来の売却金額」、これらの情報を集めて、エクセルに打ち込み、数式を入れると、IRRが計算できます。
IRRは、投資額や投資期間、キャッシュフローを得られるタイミング、将来の売却額が異なる投資物件の成功しやすさを比較検討することができるのです。
今回は計算式に触れませんが、投資判断のヒントにはなるので、どのような場合にIRRが高くなるのか（投資が成功しやすいと計算されるのか）、記載しておきます。
・ 実質利回りの高い案件
・ 3年後より1年後、5年後より2年後と、期待するキャッシュフローがより早く実現する案件
・ 売却時の値下がり幅が少ない案件
IRRは、投資に対して、いつ、いくらのキャッシュフローが得られるのかを考慮しています。
5年後に1,000万円のキャッシュを得られるよりも、今、1,000万円のキャッシュを得られた方が良いと考えます。
1,000万円のキャッシュを5年早く得れるということは、5年若くチャレンジできる選択肢を持てるということであり、価値のあることだと考えるのです。
投資額が異なり、10年間トータルで得られる金額も異なる場合でも、キャッシュフローを得られるタイミングによっては、IRRは同じになることもあるのです。
金利・手数料の話
どれくらい金利を支払うことになっているのかを金額で考えたことありますか？
長期のローンを組み、支払いが始まると、思いのほか気にならなくなる金利・手数料ですが、毎月の支払額のうち、返済にあてられている金額が少ないことを実際に確認してみると、金利・手数料を支払うのはとても大変であることに気付きます。
ローンを組む前には気付かない方が多いですし、気付いたところで、どうしようもないという怖さもあります。
金利・手数料は、うまくうまく利用すべきです。
パートナーとの出会い
投資には、信頼し、いつでも相談できるパートナーとの出会いが大切だと考えています。
不動産会社、管理会社がいつでも相談できる人、期待に応えてくれる人、頼りになる人かどうかはとても大切です。
人の入れ替わりも多い業界なので、辞めてしまうような人じゃないかも見極めたいところです。この人と決めたら、異動があったとしても、ずっとその人が良いと希望を出すことも必要だと思います。
パートナーに求める条件を考えてみました。
・ 物件がある街のことを良く知っている
・ 担当者が昇進したら素直に嬉しいと思える
・ 相談事に乗ってくれ、共感してくれ、自身の考えを話してくれる
・ 自身で判断がつかなければ、必ず上司に問い合わせて、回答してくれる
・ ミスがあっても隠さない正直者
・ 仕事の愚痴を言うこともあるけれど、結局は自身の仕事に誇りを持っている
・ 自身でも不動産投資を行なっている、行おうとしている、または家族が行なっている
不動産投資は投資金額も高額になります。担当に付いてくれた方が嫌だなと思ったら、我慢せずに、はっきりと伝えます。
不動産事業にたずさわる方のほかにも、友達、銀行員、保険会社、会計士、税理士に、前向きにお金の話ができる相手が、自身に何人いるかは、大切なことです。
そして、その方たちと情報交換をしてみます。投資することは、恥ずかしいことではないですし、隠すことでもないです。情報交換する中で次の行動に繋がることが出てくるかもしれません。
ただし、信頼できる人かは十分に見極めたいです。
物件を好きになれるか
投資をする物件に愛着を持てるかも大切な要素だと考えます。
投資ですから、空室リスクや災害リスクがあります。リスクは低減することはできますが、100％取り除くことは難しいものです。
空室になった際、お金のことばかり考えると、不安しか覚えません。知らない土地の愛着が薄い物件なら、なおさらだと思います。
自分でも住みたいと思えるくらい愛着を持てる物件を探し、投資しましょう。
自身が住みたいと思えるか。暮らしていることを想像して、家をでるとき、帰るとき、エントランスや外観に満足できるか。家の前を通る人が興味を惹くような物件か。友達が来たとき、君が好きそうなマンションだねと言われる。そういった想像ができる物件が良いと思います。
バルコニーが広い、バスタブが大きいなど、部屋にも特徴があるのも良いですね。
事故物件・心霊現象
2020年8月には「事故物件」という映画が公開されました。事故物件は、過去、自殺や他殺、事故死、孤独死があった物件です。インターネットで検索することができます。
また、たとえば、昔は処刑場だったという場所に立つ物件には心霊現象があるというような話も購入者自身は気にしなくても入居者が気にするようであれば、空室リスクに繋がる要因になるので避けるべきです。
家賃保証をうたわれたら要注意
空室リスクは不動産投資における最大のリスクです。空室リスクを発生させないのが、家賃保証です。
しかし、家賃保証をうたわれたら注意が必要です。なぜなら、家賃保証は踏み倒されることも起きているからです。また、実は家賃保証がないと売れない物件なのかもしれません。
家賃保証はある意味、空室リスクの不安を解消するためのサービスですが、やはり家賃保証がないならば購入を躊躇してしまうような物件には手を出さない方が良いと思います。
2件目以降の不動産投資
2件目以降を検討する場合には、たとえ1件目の不動産投資が上手くいっていたとしても、慎重を重ねて検討したことを忘れないようにしたいです。
勝手が分かっているからと数値シミュレーションや物件の見極め、比較検討することを自身で行わずに担当者に任せてしまうことは、思わぬ事態になったときに悔いても悔いきれません。成功もあれば、失敗もあるのが投資です。
20年後、30年後、40年後のマンション
20年後、30年後、40年後のマンションはどうなっているのでしょうか？築20年、30年、40年の物件の姿はどのような状態なのでしょうか？そして、家賃はいくらに設定できているのでしょうか？
20年後、30年後、40年後のマンションに、ご自身で住みたいと思いますか？賃料はいくらくらいを妥当と判断しますか？ご自身でマンションの住み替えを考えるとき、マンションを検索するときに築年数を15年以下に絞って検索してはいませんか？
ご自身は住みたいと思えない物件に、ほかの人なら住むだろうという期待を持つのは、空室リスクの手招きに導かれていると思います。
やはり、築年数の浅い物件に買い換えていくことが必要だと考えています。
実際に大切なこと
実際に大切なこととしてお伝えしたいことは「自身が本業として不動産業に関わるのではなく、投資として関わっているうちは、本業を頑張りましょう」です。
社会人3年目の頃、毎週、銀座三丁目のさくら水産で友人と投資の話をしてました。色々な話をするのですが、結論はいつも明日からまた「本業を頑張ろう」でした。「本業を頑張って、貯金しなくても貯金できるくらいまで収入を上げよう」でした。
本業を頑張って、貯金を増やし、収集した情報の中にこれだと思える物件が現れたとき、投資ができるように準備しておくのです。
おわりに
最後までご覧いただきありがとうございます。
冒頭に今は不動産価格が高くて、とても投資を行う気になりませんと記載しましたが、そんなことを言いつつも、信頼できるパートナーと常に投資の機会を探しています。そして、新しい物件の情報が入ったら、自ら数値シミュレーションを行い、検討します。
今回の記事が不動産投資を検討されている方のお役に立てますと幸いです。
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